424.第424章 山庄论政
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付家洼，位于松江市城南，是一片老棚户区。
付家洼得名于地势低洼，最初又是付姓人家聚居。
上世纪8、90年代，这里是城乡结合部，人员混杂，基本属于三不管地带。进入2000年，几届政府想要从这里入手，整饬市容市貌，跟老城区要空间，优化投资环境、发展环境和法制环境，为项目建设、城市发展营造良好的环境氛围。
可是前前后后宣传了几年，因为没有一个妥善的安置办法，改造遇到了付家洼住民的联合抵制，甚至闹出了群体上访事件，三番五次之后，改造之事不了了之。
可以说，付家洼是松江市棚户区改造中最难啃的硬骨头之一，无论政府官员还是开发商，听见付家洼的名字无不摇头。
现在，敢为这个老总居然点名想要付家洼，居然还不是开发楼盘，而是搞足球训练基地……
你要说开发了盖楼，可能勉强能将投资收入比持平，你说把棚户迁走，然后种草踢球？这家伙是从哪个精神病院跑出来的？
听到付家洼和棚户区，卢广效不再说话了，卢广效的秘书站在人群中间，深深地看了边学道一眼。
之后的行程，卢广效谈性大减，12点10分，上车离开了训练基地。
跟在人群中的几个敢为管理层以为边总说什么惹书记不高兴了，手心里都跟着捏了把汗，只有丁克栋和唐琢想的通透，边总这是在投石问路，就等对方反应了。
5月22号晚上，边学道接到卢广效秘书的电话，秘书说卢书记明天下午有点空闲，会去城外的渔人山庄钓鱼。
成了！
初步通过卢广效的审查，可以继续接触了。
23号下午，边学道没开路虎，跟于今借车，开着他的红旗去渔人山庄。
本以为会来一出书记垂钓问政的戏码，却不想，卢广效根本没去钓鱼，而是在休息室里睡觉。
见边学道到了，秘书进屋叫醒了卢广效。
刚睡了午觉，看上去卢广效精神很好，笑呵呵地招呼边学道坐下，让秘书泡茶。
“你和我家玉婷很熟？我听她说了你大伯葬礼上的事。”卢广效开口第一句就定下了这次见面的基调，我女儿都去参加你伯父葬礼了，这不是一般的人情，所以你也别跟我玩虚的。
边学道说：“卢小姐很仗义，身边的朋友都喜欢她。”
这事边学道必须撇清！
啥叫跟“我家玉婷很熟”？别这半大老头怀疑自己别有居心接近卢玉婷，那可就麻烦了，所以他赶紧说“身边的朋友”，提醒卢广效，那次去的还有齐三书、黄胖子等等一堆圈子里常玩的朋友，是一次集体行动。
卢广效听了摆摆手：“别紧张，我这个当父亲的很开明，基本不干涉玉婷的事。”
边学道微笑着听，不说话，坚决不上当。不干涉？不干涉把卢玉婷弄到四山？
茶上来了，秘书又退了出去。
卢广效说：“尝尝，我其实不懂茶，喝了这么多年也没点长进，就是糊涂着喝，附庸风雅。”
边学道说：“我也不懂，偶尔喝点图个健康。”
……
看边学道放下茶杯，卢广效问：“你了解付家洼的情况吗？”
边学道说：“有耳闻。”
卢广效问：“那为什么还选择付家洼？”
边学道说：“长远考虑，只要城市空间继续拓展，那里早晚是个好地段。”
卢广效点点头，隔了一会说：“玉婷说你少年老成，你又是搞房地产的，我就问一问，你对棚户区改造怎么看？”
边学道拧了一下屁股，刚想假意推辞一番，就见卢广效笑眯眯地说：“直接说，别来虚的。”
边学道明白了，自己这点道行，在卢广效眼里根本不够看。
他忽然想到了许必成。卢广效有火眼金睛，身为京官的许必成会差到哪里去？是不是自己的一些小动作早就在许必成眼里了，只不过人家没说出来？
不管怎么说，在松江当三年多********的卢广效很重要，所以边学道决定倾囊相谈。
边学道说：“棚户区主要分布在老城区，现在市区内的土地越来越少，政府也提出建设节约型社会，要增加土地的利用率，这些棚户区都是不可多得的地块，区位优势非常明显，开发商对这些地块心动是一定的，有些人甚至垂涎已久。”
“可是政府要推进棚户区改造，肯定不是一呼百应。大体上，开发商会分为三类，有的开发商积极介入，有的开发商积极谈判，有的开发商隔岸观望。”
“开发商观望的原因很简单，与一般的地块开发相比，棚户区改造非常麻烦。因为年头久，利益纠纷多，虽然有政府部门的支持，改造过程依然会非常曲折，而且有些问题不是一朝一夕可以解决的。”
见卢广效听得很仔细，边学道继续说：“我也是搞房产开发的，最近找人做了一个前期预算，结果表明，棚户区地块的开发成本非常高，从利润上来讲，比开发其他地块低很多。开发商在实施棚户区开发的时候，拆迁、规划以及安置等方面的成本比普通的地块要高，挤占了很多利润空间，这是任何一个开发商都必须考虑的问题。”
卢广效终于说话了：“棚户区不少都是老城区，商业开发潜力很大。”
边学道笑着说：“商业潜力都被拆迁难度冲抵了。”
他说：“开发商不愿意开发棚户区，关键怕拆迁。棚户区人口密度太大了，一户挨着一户，这些居民的拆迁安置太棘手。在行业内部，普遍认为开发棚户区，拆迁和安置要占据一半以上的精力，大部分居民非常配合，但有的钉子户经常狮子大开口。”
“开发地块，时间耽误不起。每个地块的开发，都有一定的时间计划，如果因为拆迁和安置出了问题，耽误了工期，不能按时交房，对开发商来说，失信于业主，损失可就大了。例如某个地块的开发大约需要几个亿的资金，开发之前，开发商的资金和贷款要陆续到位，但如果因为拆迁而耽误，每耽误一天开发商就要损失几十万元。”
卢广效拿起茶杯喝了一口：“行了，诉苦就到这吧，说说你的想法。”
边学道看着卢广效，一字一句地说：“建新城，先安置，后拆迁。”
卢广效听了，眉头不自觉地抬了一下。
付家洼，位于松江市城南，是一片老棚户区。
付家洼得名于地势低洼，最初又是付姓人家聚居。
上世纪8、90年代，这里是城乡结合部，人员混杂，基本属于三不管地带。进入2000年，几届政府想要从这里入手，整饬市容市貌，跟老城区要空间，优化投资环境、发展环境和法制环境，为项目建设、城市发展营造良好的环境氛围。
可是前前后后宣传了几年，因为没有一个妥善的安置办法，改造遇到了付家洼住民的联合抵制，甚至闹出了群体上访事件，三番五次之后，改造之事不了了之。
可以说，付家洼是松江市棚户区改造中最难啃的硬骨头之一，无论政府官员还是开发商，听见付家洼的名字无不摇头。
现在，敢为这个老总居然点名想要付家洼，居然还不是开发楼盘，而是搞足球训练基地……
你要说开发了盖楼，可能勉强能将投资收入比持平，你说把棚户迁走，然后种草踢球？这家伙是从哪个精神病院跑出来的？
听到付家洼和棚户区，卢广效不再说话了，卢广效的秘书站在人群中间，深深地看了边学道一眼。
之后的行程，卢广效谈性大减，12点10分，上车离开了训练基地。
跟在人群中的几个敢为管理层以为边总说什么惹书记不高兴了，手心里都跟着捏了把汗，只有丁克栋和唐琢想的通透，边总这是在投石问路，就等对方反应了。
5月22号晚上，边学道接到卢广效秘书的电话，秘书说卢书记明天下午有点空闲，会去城外的渔人山庄钓鱼。
成了！
初步通过卢广效的审查，可以继续接触了。
23号下午，边学道没开路虎，跟于今借车，开着他的红旗去渔人山庄。
本以为会来一出书记垂钓问政的戏码，却不想，卢广效根本没去钓鱼，而是在休息室里睡觉。
见边学道到了，秘书进屋叫醒了卢广效。
刚睡了午觉，看上去卢广效精神很好，笑呵呵地招呼边学道坐下，让秘书泡茶。
“你和我家玉婷很熟？我听她说了你大伯葬礼上的事。”卢广效开口第一句就定下了这次见面的基调，我女儿都去参加你伯父葬礼了，这不是一般的人情，所以你也别跟我玩虚的。
边学道说：“卢小姐很仗义，身边的朋友都喜欢她。”
这事边学道必须撇清！
啥叫跟“我家玉婷很熟”？别这半大老头怀疑自己别有居心接近卢玉婷，那可就麻烦了，所以他赶紧说“身边的朋友”，提醒卢广效，那次去的还有齐三书、黄胖子等等一堆圈子里常玩的朋友，是一次集体行动。
卢广效听了摆摆手：“别紧张，我这个当父亲的很开明，基本不干涉玉婷的事。”
边学道微笑着听，不说话，坚决不上当。不干涉？不干涉把卢玉婷弄到四山？
茶上来了，秘书又退了出去。
卢广效说：“尝尝，我其实不懂茶，喝了这么多年也没点长进，就是糊涂着喝，附庸风雅。”
边学道说：“我也不懂，偶尔喝点图个健康。”
……
看边学道放下茶杯，卢广效问：“你了解付家洼的情况吗？”
边学道说：“有耳闻。”
卢广效问：“那为什么还选择付家洼？”
边学道说：“长远考虑，只要城市空间继续拓展，那里早晚是个好地段。”
卢广效点点头，隔了一会说：“玉婷说你少年老成，你又是搞房地产的，我就问一问，你对棚户区改造怎么看？”
边学道拧了一下屁股，刚想假意推辞一番，就见卢广效笑眯眯地说：“直接说，别来虚的。”
边学道明白了，自己这点道行，在卢广效眼里根本不够看。
他忽然想到了许必成。卢广效有火眼金睛，身为京官的许必成会差到哪里去？是不是自己的一些小动作早就在许必成眼里了，只不过人家没说出来？
不管怎么说，在松江当三年多********的卢广效很重要，所以边学道决定倾囊相谈。
边学道说：“棚户区主要分布在老城区，现在市区内的土地越来越少，政府也提出建设节约型社会，要增加土地的利用率，这些棚户区都是不可多得的地块，区位优势非常明显，开发商对这些地块心动是一定的，有些人甚至垂涎已久。”
“可是政府要推进棚户区改造，肯定不是一呼百应。大体上，开发商会分为三类，有的开发商积极介入，有的开发商积极谈判，有的开发商隔岸观望。”
“开发商观望的原因很简单，与一般的地块开发相比，棚户区改造非常麻烦。因为年头久，利益纠纷多，虽然有政府部门的支持，改造过程依然会非常曲折，而且有些问题不是一朝一夕可以解决的。”
见卢广效听得很仔细，边学道继续说：“我也是搞房产开发的，最近找人做了一个前期预算，结果表明，棚户区地块的开发成本非常高，从利润上来讲，比开发其他地块低很多。开发商在实施棚户区开发的时候，拆迁、规划以及安置等方面的成本比普通的地块要高，挤占了很多利润空间，这是任何一个开发商都必须考虑的问题。”
卢广效终于说话了：“棚户区不少都是老城区，商业开发潜力很大。”
边学道笑着说：“商业潜力都被拆迁难度冲抵了。”
他说：“开发商不愿意开发棚户区，关键怕拆迁。棚户区人口密度太大了，一户挨着一户，这些居民的拆迁安置太棘手。在行业内部，普遍认为开发棚户区，拆迁和安置要占据一半以上的精力，大部分居民非常配合，但有的钉子户经常狮子大开口。”
“开发地块，时间耽误不起。每个地块的开发，都有一定的时间计划，如果因为拆迁和安置出了问题，耽误了工期，不能按时交房，对开发商来说，失信于业主，损失可就大了。例如某个地块的开发大约需要几个亿的资金，开发之前，开发商的资金和贷款要陆续到位，但如果因为拆迁而耽误，每耽误一天开发商就要损失几十万元。”
卢广效拿起茶杯喝了一口：“行了，诉苦就到这吧，说说你的想法。”
边学道看着卢广效，一字一句地说：“建新城，先安置，后拆迁。”
卢广效听了，眉头不自觉地抬了一下。